Как ужесточение льготной ипотеки изменит доступность новостроек в России

На фоне быстрого роста объемов кредитования и цен на квартиры в новостройках Минфин России предложил ужесточить условия выдачи льготной ипотеки. Реализация этой инициативы приведет к сокращению выбора квартир в новостройках, подходящих под новые параметры госпрограмммы, в регионах, где размер кредита составлял 12 млн руб.

Аналитики сервиса ЦИАН подсчитали, что в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге доля доступных для покупки с помощью льготной ипотеки квартир от застройщика сократится на 40 п.п. и более, а в Ленинградской области это решение затронет примерно 16% лотов.

Изменения в льготной ипотеке, предлагаемые Минфином:
- поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%;
- сократить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей c 12 млн до 6 млн руб.;
- снизить на 0,5 п.п. предельную величину субсидий, получаемых банками;
- ограничить возможности получения сразу нескольких льготных кредитов;
- ограничить размер предельной долговой нагрузки заемщика до 50%.

В некоторых регионах выбор квартир, подходящих под предложеные Минфинов параметры, формально станет больше, так как после увеличения первоначального взноса (с 20% до 30%) вырастет и общая сумма кредита — с 7,5 млн до 8,6 млн руб. Таким образом, предложение квартир в таких регионах даже увеличится в среднем с 60% до 70% от активного предложения. Однако реальная доступность новостроек сократится, поясняет руководитель.

По оценке экспертов, увеличение размера первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% максимально критично для многих заемщиков. Сократятся и возможности для применения комбинированной ипотеки, когда часть суммы бралась по льготным ставкам, а часть — по рыночным. Эксперт также ожидает ужесточение подхода банков к оценке заемщиков через новые требования к предельной долговой нагрузке и ограничение на число кредитов в одни руки.

По предварительной оценке, инициатива уберет с рынка 25–30% потенциальных покупателей. Это вынудит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций.

При этом в краткосрочной перспективе мы не исключаем еще одного периода ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока «все не отменили».