ЦБ 5-й раз подряд повысил ключевую ставку: как и когда подорожает ипотека

Банк России на последнем в 2023 году заседании совета директоров увеличил ключевую ставку с 15% до 16% годовых. Пятое повышение подряд именно в таких пределах ранее предсказывали аналитики.

Сможет ли очередной подъем ключевой охладить спрос на рынке ипотеки и по каким теперь ставкам можно будет оформить жилищный кредит без учета льгот, разбираемся вместе с аналитиками.

Что будет с ипотечными ставками

Рынок ипотеки сегодня условно можно поделить на два сегмента — льготный и собственно рыночный. С увеличением ключевой ставки льготные программы не меняются, но дорожает рыночная ипотека. Рост ключевой на 1 п.п. приведет к такому же повышению ставок по рыночной ипотеке, считает большинство опрошенных «РБК-Недвижимостью» аналитиков. Однако, по их прогнозам, некоторые банки могут перенести решение об увеличении ставок на следующий год.

«Банки не будут спешить повышать ставки до конца года в силу того, что декабрь традиционно является высоким ипотечным сезоном. Воспользоваться моментом, чтобы нарастить выдачи, да еще накануне января, характеризующегося затишьем, захотят многие, — считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. — Кроме того, банки находятся в ожидании снижения ключевой ставки в первом полугодии 2024 года, что также может сдержать ипотечных кредиторов от повышения ставок».

Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов также считает, что некоторые банки могут подождать с решением по увеличению ипотечных ставок до следующего года. «Но прецеденты повышения ставок крупными банками, имеющими высокую значимость для ипотечного рынка, уже в декабре мы, конечно, увидим», — считает он. По прогнозу эксперта, ставки по рыночной ипотеке вырастут в среднем на тот же 1 п.п. «Кредитоваться по таким ставкам, учитывая еще и не поддающиеся устойчивой корректировке цены на недвижимость, конечно, будет сложно», — заключил Беликов.

Аналитики «Финам» ждут более сдержанного повышения ставок по ипотеке — до 0,5 п.п. «Текущие ставки по рыночной ипотеке уже частично учитывали сегодняшнее решение Банка России, поэтому их равнозначного повышения я не жду. Думаю, рыночные ипотечные ставки увеличатся на 0,3–0,5 п.п. в течение ближайшего месяца», — говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Торможение спроса продолжится
В октябре-ноябре ипотечные выдачи уже начали сокращаться относительно пиковых значений августа-сентября. С повышением ключевой эта тенденция сохранится, считают эксперты. На спросе также скажется и ужесточение требований по льготным программам. Ипотека с господдержкой тоже ограничивается регуляторными мерами и повышением порога входа, не говоря уже об истощении платежеспособной части спроса, пояснил Юрий Беликов. «В результате с уверенностью можно говорить только о том, что в ближайшие месяцы мы увидим общее падение ипотечных выдач, которое уже имеет шансы превысить 40%, сравнивая со среднемесячным уровнем завершившейся части 2023 года», — прогнозирует он.

Несмотря на то что повышение ставок по ипотеке затронет в большей степени рыночную ипотеку, льготная ипотека может потерять свои позиции в пользу вторички, допускает Ирина Носова. Это связано как с ужесточением требований по льготной ипотеке, так и с тем, что вторичное жилье не требует ремонта, в нем можно сразу жить и цены на него ниже, пояснила эксперт.

По оценке экспертов компании «Этажи», интерес к ипотеке в начале декабря снизился в среднем на 14–15% относительно аналогичного периода ноября. Но даже при заградительных ставках определенный спрос на рыночную ипотеку сохранится — просто на меньшие суммы и сроки, добавила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Кроме того, кредитный спрос может активнее смещаться на индивидуальное жилье: в этом сегменте есть льготные программы, но цена квадратного метра по сравнению с новостройками может быть в полтора-два раза ниже, поясняет эксперт.

Игорь Додонов, в свою очередь, прогнозирует дальнейший рост доли льготных программ. «Полностью рыночная ипотека вряд ли будет заморожена, но объем выдач в рамках рыночных программ продолжит замедляться», — отметил эксперт. «Ипотечный рынок довольно инерционный, поэтому влияние сегодняшнего шага Центробанка начнет проявляться где-то с середины января», — прогнозирует он. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая сегодня на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора, отметила, что на фоне роста ключевой ставки выдача рыночной ипотеки уже замедлилась примерно на 30%. Доля госпрограмм в ипотечной выдаче, по оценке Банка России, сейчас составляет 80%.

К чему еще может привести рост ключевой
Замедление ипотечного спроса, вероятно, будет оказывать определенное давление на цены на жилье, считают в «Финаме». «Однако какого-то существенного удешевления жилой недвижимости я бы не ждал, учитывая, что себестоимость строительства также заметно выросла за последний год», — говорит Игорь Додонов.

На длинном горизонте цены на недвижимость должны снижаться вследствие такого охлаждения рынка, считает Юрий Беликов. «Ограниченная способность самих застройщиков воздействовать на ситуацию может привести к тому, что снижение цен мы увидим не сразу, не в ближайшие месяцы, и оно будет неравномерным в любых разрезах — региональном, по сегментам недвижимости и так далее», — уточнил эксперт.

Если снижение цен и будет, то на вторичном рынке, считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. «Возможно, девелоперы будут проводить акции, стимулируя продажи на каком-либо объекте. Но говорить о значительном снижении цен как о долгосрочной тенденции на рынке нельзя», — отметил эксперт.

Повышение ключевой ставки скажется и на активности застройщиков, подчеркивает он. «Оживления и динамики на рынке жилищного строительства и кредитования в ближайшие месяцы ожидать не стоит. Это станет возможным тогда, когда регулятор будет готов пересмотреть денежно-кредитную политику в сторону смягчения», — резюмирует Кулаков.